{"id":2562,"date":"2026-06-12T12:01:09","date_gmt":"2026-06-12T10:01:09","guid":{"rendered":"https:\/\/adwokatura-bialystok.pl\/?p=2562"},"modified":"2026-06-12T12:01:09","modified_gmt":"2026-06-12T10:01:09","slug":"zadatek-czy-zaliczka-przy-zakupie-mieszkania-jedno-slowo-moze-kosztowac-cie-kilkadziesiat-tysiecy-zlotych","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adwokatura-bialystok.pl\/index.php\/2026\/06\/12\/zadatek-czy-zaliczka-przy-zakupie-mieszkania-jedno-slowo-moze-kosztowac-cie-kilkadziesiat-tysiecy-zlotych\/","title":{"rendered":"Zadatek czy zaliczka przy zakupie mieszkania? Jedno s\u0142owo mo\u017ce kosztowa\u0107 Ci\u0119 kilkadziesi\u0105t tysi\u0119cy z\u0142otych"},"content":{"rendered":"<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Zakup mieszkania to jedna z najwa\u017cniejszych decyzji finansowych w \u017cyciu. Zanim jednak dojdzie do podpisania aktu notarialnego, strony cz\u0119sto zawieraj\u0105 umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 i przekazuj\u0105 okre\u015blon\u0105 <\/span><span class=\"s4\">kwot\u0119<\/span><span class=\"s4\">. W praktyce pojawia si\u0119 wtedy pytanie: czy lepiej wp\u0142aci\u0107 zadatek, czy zaliczk\u0119?<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Cho\u0107 wiele os\u00f3b u\u017cywa tych poj\u0119\u0107 zamiennie, z prawnego punktu widzenia s\u0105 to dwa zupe\u0142nie r\u00f3\u017cne rozwi\u0105zania. W przypadku niepowodzenia transakcji konsekwencje mog\u0105 by\u0107 bardzo powa\u017cne.<\/span><\/p>\n<p class=\"s3\"><span class=\"s2\">Zadatek i zaliczka \u2013 dlaczego r\u00f3\u017cnica jest tak istotna?<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Najwa\u017cniejsza r\u00f3\u017cnica polega na tym, \u017ce zadatek stanowi zabezpieczenie wykonania umowy, natomiast zaliczka jest jedynie cz\u0119\u015bci\u0105 przysz\u0142ej ceny.<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Je\u017celi strony prawid\u0142owo wykonaj\u0105 umow\u0119, zar\u00f3wno zadatek, jak i zaliczka zostan\u0105 zaliczone na poczet ceny sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. Problem pojawia si\u0119 dopiero wtedy, gdy jedna ze stron wycofa si\u0119 z transakcji.<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">W przypadku zaliczki sytuacja jest stosunkowo prosta. Co do zasady wp\u0142acona kwota podlega zwrotowi.<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Inaczej wygl\u0105da to przy zadatku. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego strona, kt\u00f3ra da\u0142a zadatek i nie wykona\u0142a umowy ze swojej winy, mo\u017ce go straci\u0107. Je\u017celi natomiast za niewykonanie umowy odpowiada strona, kt\u00f3ra zadatek otrzyma\u0142a, druga strona mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 zwrotu kwoty dwukrotnie wy\u017cszej.<\/span><\/p>\n<p class=\"s3\"><span class=\"s2\">Kiedy kupuj\u0105cy mo\u017ce straci\u0107 zadatek?<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">To w\u0142a\u015bnie ta sytuacja najcz\u0119\u015bciej budzi obawy os\u00f3b planuj\u0105cych zakup nieruchomo\u015bci.<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Kupuj\u0105cy mo\u017ce utraci\u0107 zadatek przede wszystkim wtedy, gdy bez uzasadnionej przyczyny zrezygnuje z zakupu mieszkania albo nie stawi si\u0119 do podpisania umowy przyrzeczonej.<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Ryzyko pojawia si\u0119 r\u00f3wnie\u017c wtedy, gdy nabywca liczy na kredyt hipoteczny, ale wcze\u015bniej nie zabezpieczy\u0142 odpowiednio swojej sytuacji. W praktyce wiele os\u00f3b podpisuje umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105, zak\u0142adaj\u0105c, \u017ce bank na pewno udzieli finansowania. Tymczasem odmowna decyzja kredytowa mo\u017ce skutkowa\u0107 utrat\u0105 zadatku, je\u017celi umowa nie przewiduje odpowiednich zapis\u00f3w chroni\u0105cych kupuj\u0105cego.<\/span><\/p>\n<p class=\"s3\"><span class=\"s2\">Kiedy mo\u017cna domaga\u0107 si\u0119 zwrotu podw\u00f3jnego zadatku?<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Je\u017celi to sprzedaj\u0105cy bezpodstawnie wycofa si\u0119 z transakcji, kupuj\u0105cy mo\u017ce skorzysta\u0107 z ochrony przewidzianej w art. 394 Kodeksu cywilnego.<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Przyk\u0142adowo w\u0142a\u015bciciel mieszkania znalaz\u0142 innego nabywc\u0119 oferuj\u0105cego wy\u017csz\u0105 cen\u0119 i zrezygnowa\u0142 z wcze\u015bniej zawartej umowy przedwst\u0119pnej. W takiej sytuacji kupuj\u0105cy mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 zwrotu zadatku w podw\u00f3jnej wysoko\u015bci.<\/span><\/p>\n<p class=\"s3\"><span class=\"s2\">Czy odmowa kredytu zawsze oznacza utrat\u0119 zadatku?<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Niekoniecznie.<\/span> <span class=\"s4\">Kluczowe znaczenie ma tre\u015b\u0107 umowy przedwst\u0119pnej. W interesie kupuj\u0105cego jest umieszczenie w niej tzw. klauzuli kredytowej.<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Taki zapis przewiduje, \u017ce zawarcie umowy sprzeda\u017cy jest uzale\u017cnione od uzyskania finansowania przez bank. Je\u017celi kredyt nie zostanie przyznany mimo podj\u0119cia przez kupuj\u0105cego wymaganych dzia\u0142a\u0144, strony mog\u0105 ustali\u0107 zwrot zadatku bez negatywnych konsekwencji.<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Brak takiej klauzuli mo\u017ce prowadzi\u0107 do sporu i utraty znacznej <\/span><span class=\"s4\">kwoty<\/span><span class=\"s4\">.<\/span><\/p>\n<p class=\"s3\"><span class=\"s2\">Forma umowy przedwst\u0119pnej ma znaczenie<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Wiele os\u00f3b nie zdaje sobie sprawy, \u017ce umowa przedwst\u0119pna mo\u017ce zosta\u0107 zawarta zar\u00f3wno w zwyk\u0142ej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Umowa sporz\u0105dzona przez notariusza daje znacznie wi\u0119ksz\u0105 ochron\u0119. W okre\u015blonych sytuacjach pozwala bowiem dochodzi\u0107 przed s\u0105dem zawarcia umowy przyrzeczonej.<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Oznacza to, \u017ce je\u017celi druga strona pr\u00f3buje wycofa\u0107 si\u0119 z transakcji, kupuj\u0105cy mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 nie tylko odszkodowania, lecz tak\u017ce doprowadzenia do sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci zgodnie z wcze\u015bniejszymi ustaleniami.<\/span><\/p>\n<p class=\"s3\"><span class=\"s2\">Co warto sprawdzi\u0107 przed wp\u0142at\u0105 zadatku?<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Przed przekazaniem jakichkolwiek pieni\u0119dzy warto dok\u0142adnie zweryfikowa\u0107 stan prawny nieruchomo\u015bci.<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">W szczeg\u00f3lno\u015bci nale\u017cy sprawdzi\u0107:<\/span><\/p>\n<div class=\"s7\"><span class=\"s6\">\u2022 <\/span><span class=\"s4\">ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105,<\/span><\/div>\n<div class=\"s7\"><span class=\"s6\">\u2022 <\/span><span class=\"s4\">dane w\u0142a\u015bciciela,<\/span><\/div>\n<div class=\"s7\"><span class=\"s6\">\u2022 <\/span><span class=\"s4\">istnienie hipotek,<\/span><\/div>\n<div class=\"s7\"><span class=\"s6\">\u2022 <\/span><span class=\"s4\">s\u0142u\u017cebno\u015bci obci\u0105\u017caj\u0105cych nieruchomo\u015b\u0107,<\/span><\/div>\n<div class=\"s7\"><span class=\"s6\">\u2022 <\/span><span class=\"s4\">ewentualne post\u0119powania egzekucyjne,<\/span><\/div>\n<div class=\"s7\"><span class=\"s6\">\u2022 <\/span><span class=\"s4\">zaleg\u0142o\u015bci czynszowe,<\/span><\/div>\n<div class=\"s7\"><span class=\"s6\">\u2022 <\/span><span class=\"s4\">status zameldowania os\u00f3b trzecich.<\/span><\/div>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Niejednokrotnie dopiero analiza dokument\u00f3w ujawnia problemy, kt\u00f3re mog\u0105 uniemo\u017cliwi\u0107 bezpieczne przeprowadzenie transakcji.<\/span><\/p>\n<p class=\"s3\"><span class=\"s2\">Jak zabezpieczy\u0107 si\u0119 przed utrat\u0105 pieni\u0119dzy?<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Przed podpisaniem umowy przedwst\u0119pnej warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na kilka podstawowych kwestii.<\/span><\/p>\n<div class=\"s7\"><span class=\"s8\">\u2022 <\/span><span class=\"s4\">nale\u017cy jednoznacznie wskaza\u0107 w umowie, czy przekazywana kwota stanowi zadatek czy zaliczk\u0119.<\/span><\/div>\n<div class=\"s7\"><span class=\"s8\">\u2022 <\/span><span class=\"s4\">warto dok\u0142adnie okre\u015bli\u0107 termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz konsekwencje niewykonania zobowi\u0105zania przez ka\u017cd\u0105 ze stron.<\/span><\/div>\n<div class=\"s7\"><span class=\"s8\">\u2022 <\/span><span class=\"s4\">w przypadku finansowania zakupu kredytem hipotecznym nale\u017cy rozwa\u017cy\u0107 wprowadzenie odpowiedniej klauzuli kredytowej.<\/span><\/div>\n<div class=\"s7\"><span class=\"s8\">\u2022 <\/span><span class=\"s4\">przed wp\u0142at\u0105 \u015brodk\u00f3w warto przeprowadzi\u0107 analiz\u0119 stanu prawnego nieruchomo\u015bci i tre\u015bci przygotowanej umowy.<\/span><\/div>\n<p class=\"s3\"><span class=\"s2\">Podsumowanie<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Cho\u0107 poj\u0119cia zadatku i zaliczki cz\u0119sto funkcjonuj\u0105 w j\u0119zyku potocznym jako synonimy, w rzeczywisto\u015bci wywo\u0142uj\u0105 zupe\u0142nie odmienne skutki prawne.<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Zadatek mo\u017ce skutecznie zabezpiecza\u0107 interesy stron, ale jednocze\u015bnie wi\u0105\u017ce si\u0119 z ryzykiem utraty znacznych \u015brodk\u00f3w. Z kolei zaliczka zapewnia wi\u0119ksz\u0105 elastyczno\u015b\u0107, lecz nie daje tak silnej ochrony w przypadku wycofania si\u0119 drugiej strony z transakcji.<\/span><\/p>\n<p class=\"s5\"><span class=\"s4\">Przed podpisaniem umowy przedwst\u0119pnej warto dok\u0142adnie przeanalizowa\u0107 jej tre\u015b\u0107 i upewni\u0107 si\u0119, \u017ce przewidziane w niej rozwi\u0105zania odpowiadaj\u0105 konkretnej sytuacji. Pozwala to unikn\u0105\u0107 kosztownych spor\u00f3w oraz zabezpieczy\u0107 \u015brodki przeznaczone na zakup wymarzonej nieruchomo\u015bci.<\/span><\/p>\n<p class=\"s9\">\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Zakup mieszkania to jedna z najwa\u017cniejszych decyzji finansowych w \u017cyciu. Zanim jednak dojdzie do podpisania aktu notarialnego, strony cz\u0119sto zawieraj\u0105 umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 i przekazuj\u0105 okre\u015blon\u0105 kwot\u0119. W praktyce pojawia si\u0119 wtedy pytanie: czy lepiej wp\u0142aci\u0107 zadatek, czy zaliczk\u0119? Cho\u0107 wiele os\u00f3b u\u017cywa tych poj\u0119\u0107 zamiennie, z prawnego punktu widzenia s\u0105 to dwa zupe\u0142nie r\u00f3\u017cne rozwi\u0105zania. [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":2365,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","theme-transparent-header-meta":"default","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"set","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-2562","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bez-kategorii"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/adwokatura-bialystok.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2562","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/adwokatura-bialystok.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/adwokatura-bialystok.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/adwokatura-bialystok.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/adwokatura-bialystok.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2562"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/adwokatura-bialystok.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2562\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2563,"href":"https:\/\/adwokatura-bialystok.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2562\/revisions\/2563"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/adwokatura-bialystok.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2365"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/adwokatura-bialystok.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2562"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/adwokatura-bialystok.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2562"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/adwokatura-bialystok.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2562"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}