Wynajęcie mieszkania nie zawsze kończy się wraz z upływem umowy. Zdarza się, że lokator przestaje płacić czynsz, ignoruje wezwania właściciela albo mimo zakończenia najmu nadal zajmuje lokal.

W takiej sytuacji właściciel ma prawo dążyć do odzyskania swojej nieruchomości, ale nie może po prostu wymienić zamków czy wynieść rzeczy lokatora. Takie działania mogą prowadzić do kolejnego sporu, a w określonych przypadkach również do odpowiedzialności karnej. Przepisy przewidują konkretną procedurę odzyskania lokalu.

Najpierw trzeba ustalić, czy lokator nadal ma tytuł prawny

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, na jakiej podstawie lokator zajmuje mieszkanie i czy jego prawo do korzystania z lokalu rzeczywiście ustało.

Jeżeli umowa najmu nadal obowiązuje, właściciel nie może żądać opróżnienia lokalu wyłącznie dlatego, że chce odzyskać mieszkanie. Konieczne jest ustalenie, czy istnieją podstawy do wypowiedzenia umowy albo czy umowa wygasła.

Ma to znaczenie również przy zaległościach czynszowych. Sam brak zapłaty nie oznacza automatycznie, że lokator musi opuścić mieszkanie. W przypadku zaległości ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje określone warunki wypowiedzenia. Co do zasady zaległość musi obejmować co najmniej trzy pełne okresy płatności, a właściciel powinien wcześniej pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę.

Nieprawidłowe wypowiedzenie może spowodować, że właściciel będzie musiał ponownie przeprowadzić całą procedurę.

Co zrobić, gdy lokator nadal zajmuje mieszkanie?

Jeżeli najem został skutecznie zakończony, a lokator nie opuszcza lokalu dobrowolnie, właściciel może wystąpić do sądu z żądaniem jego opróżnienia.

Podstawę takiego roszczenia stanowi przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Właściciel może żądać wydania lokalu od osoby, która nim włada, jeżeli nie przysługuje jej skuteczne względem właściciela prawo do korzystania z nieruchomości.

W postępowaniu znaczenie będą miały między innymi umowa najmu, dokumenty dotyczące płatności, korespondencja z lokatorem, wypowiedzenie oraz dowód jego doręczenia.

Sąd może uwzględnić sytuację lokatora

Sprawa o opróżnienie lokalu nie ogranicza się wyłącznie do ustalenia, kto jest właścicielem mieszkania.

W określonych przypadkach sąd bada również, czy osobie, której dotyczy eksmisja, przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje szczególną ochronę między innymi wobec niektórych osób małoletnich, osób z niepełnosprawnością, osób spełniających określone przesłanki związane z sytuacją materialną oraz innych kategorii wskazanych w ustawie.

Może to mieć bezpośredni wpływ na moment, w którym właściciel faktycznie odzyska możliwość korzystania z mieszkania.

Po wyroku sprawa może trafić do komornika

Samo uzyskanie wyroku nakazującego opróżnienie lokalu nie zawsze oznacza natychmiastową wyprowadzkę lokatora.

Jeżeli nie wykona on obowiązku dobrowolnie, konieczne może być wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Wówczas wykonaniem orzeczenia zajmuje się komornik, zgodnie z zasadami określonymi między innymi w art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Właściciel nie powinien samodzielnie usuwać lokatora z mieszkania. Przymusowe wykonanie wyroku należy do organu egzekucyjnego.

Dodatkowe ograniczenia mogą wynikać między innymi z przepisów dotyczących okresu zimowego oraz sytuacji osób uprawnionych do najmu socjalnego lokalu.

Co z niezapłaconym czynszem?

Opróżnienie mieszkania i odzyskanie zaległych pieniędzy to dwie odrębne kwestie.

Opuszczenie lokalu przez lokatora nie powoduje wygaśnięcia jego wcześniejszych zobowiązań. Właściciel może dochodzić zaległego czynszu oraz innych należności wynikających z umowy, a w odpowiednich przypadkach również odszkodowania za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego.

Dlatego warto od początku dokładnie dokumentować wysokość zadłużenia i wszystkie wpłaty dokonywane przez lokatora.

Nie warto działać na własną rękę

Problematyczny lokator może oznaczać dla właściciela realne straty finansowe i długotrwały spór. Próba szybkiego rozwiązania problemu poprzez zmianę zamków czy usunięcie rzeczy lokatora może jednak przynieść więcej szkody niż pożytku.

Najważniejsze jest prawidłowe ustalenie czy lokator utracił tytuł prawny do mieszkania, czy wypowiedzenie zostało dokonane zgodnie z przepisami oraz jakie roszczenia przysługują właścicielowi.

Dopiero na tej podstawie można zdecydować o dalszych działaniach, w tym o skierowaniu sprawy do sądu i dochodzeniu zaległych należności.